Le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution, notamment suspendre le paiement des loyers, que lorsque l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations a rendu les locaux loués impropres à leur usage, Cass. civ. 3e, 6 juill. 2023, 22-15.923, Publié au bulletin.
En l’espèce, une société a donné à bail un local à usage commercial. Invoquant divers manquements du locataire à ses obligations contractuelles, la bailleresse a sollicité la résiliation du bail commercial, l’expulsion du locataire des locaux loués et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire a, faisant état de l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance eu égard aux infiltrations d’eau dans les locaux loués, demandé le rejet de ces demandes ainsi que l’autorisation de faire consigner les loyers.
Une cour d’appel a débouté la bailleresse de ses demandes et ordonné la consignation des loyers.
Cette décision a été censurée par la Cour de cassation. Celle-ci a considéré, au visa des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du Code civil, que la cour d’appel avait privé sa décision de base légale, dès lors qu’elle n’avait pas recherché « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ».
Cet arrêt s’inscrit dans un courant jurisprudentiel. On peut considérer qu’il constitue une réaffirmation de la jurisprudence ou une discrète évolution. À cet égard, il a été jugé qu’une cour d’appel ne donnait pas de base légale à sa décision, lorsqu’elle « fait droit à l’exception d’inexécution sans constater qu’il y ait eu impossibilité totale d’utiliser les lieux loués » ( Cass. civ. 3e, 31 oct. 1978 : Bull. civ. III, n° 329). Plus particulièrement, la Cour de cassation a retenu qu’« ayant relevé que le bailleur était tenu de faire son affaire personnelle du gardiennage et de l’ouverture sans interruption de la galerie de 9 heures à 21 heures, la cour d’appel, qui a constaté que ce bailleur, depuis l’origine, n’avait pas permis au preneur d’exploiter conformément à ces stipulations du bail, a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et apprécié la réduction du loyer qui devait résulter de cette situation » (Cass. civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 92-12.324 : Bull. civ., III, n° 168).
L’arrêt rapporté n’est pas ainsi isolé. Le locataire, au cas d’inexécution par le bailleur de ses propres obligations ne rendant pas les locaux loués impropres à leur usage, devra dès lors recourir à d’autres remèdes autre que l’exception d’inexécution, en sollicitant, par exemple, la résiliation du bail, l’exécution des travaux nécessaires, la réduction du loyer ou des dommages et intérêts.